Zaległy czynsz i spory prawne - przyczyną opóźnień w spółdzielniach

W wielu spółdzielniach nadal 40-70 proc. mieszkań jest objętych prawem spółdzielczym. Nie mogą stać się odrębną własnością, bo albo nie jest uregulowany stan prawny gruntu, albo mieszkańcy zalegają z czynszem lub kłócą się ze sobą - wynika z ustaleń PAP.

Zasadniczo ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych daje prawo mieszkańcom do żądania od spółdzielni zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu. Nie zawsze jednak jest to możliwe. "Spółdzielnia nie zawrze takiej umowy, gdy stan prawny nieruchomości jest nieuregulowany lub gdy spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym stoi budynek" - powiedziała PAP radca prawny Lidia Siwik.

Przeszkodą mogą być też zaległości w czynszu u osób, które chciałyby uzyskać pełną własność mieszkania.

"Przyczynami opóźnienia, a nawet zablokowania przekształceń w wielu spółdzielniach są również skargi mieszkańców na projekty uchwał podziałowych" - powiedział PAP Michał Kosiarski, radca prawny w kancelarii Sikora & Sikora w Warszawie. Dodał, że sprawy sądowe w tych kwestiach ciągną się miesiącami, a nawet latami, a jeżeli sąd zakwestionuje uchwałę, to spółdzielnia musi podjąć nową.

"Najczęściej spory dotyczą przydziału piwnic, garaży i komórek lokatorskich do poszczególnych mieszkań, podziału nieruchomości na wielobudynkowe (zamiast jednoblokowe), jak również wykrawania nieruchomości komercyjnych bądź pustych działek, które mają pozostać w gestii władz spółdzielni" - wymienił Kosiarski.

W Chorzowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej, na blisko 15,3 tys. mieszkań, wciąż 7,8 tys. mieszkań jest objętych spółdzielczym prawem własnościowym. Nieco ponad 700 mieszkań to lokale objęte spółdzielczym prawem lokatorskim. Chorzowska spółdzielnia nie może na razie podjąć uchwały w sprawie odrębnej własności w dwóch budynkach z 42 mieszkaniami - powodem jest niejednolity tytuł prawny do gruntu: prawo własności i użytkowanie wieczyste.

W Zabrzańskiej Spółdzielni Mieszkaniowej opóźnienia w realizacji wniosków również wynikają przede wszystkim z regulowaniem stanu prawnego - chodziło o podział lub scalanie działek gruntowych, o zmiany w zapisach w księgach wieczystych zmierzające do wydzielenia tzw. nieruchomości jednoobiektowych. Czasem przyczyną były też zaniedbania ze strony samych mieszkańców, np. nieuregulowany podział majątku małżonków po rozwodzie lub sprawy spadkowe, albo zaległości w opłatach za lokal.

Według Elżbiety Kumor, prezes Retkińskiej Spółdzielni Mieszkaniowej "Botanik" w Łodzi jednym z powodów opóźnień w realizowaniu wniosków o przeniesienie własności lokalu jest przeciągająca się procedura dot. regulowania stanu prawnego gruntów. W jednym wypadku - jak powiedziała PAP Kumor - winna jest gmina Łódź.

Spółdzielnia złożyła stosowny wniosek w 1991 r. W 2007 r. uzyskaliśmy tytuł prawny tj. użytkowanie wieczyste i wystąpiliśmy o sprzedaż gruntu. Dotąd nie ma decyzji władz gminy w tej sprawie - powiedziała.

W Kieleckiej Spółdzielni Mieszkaniowej - najstarszej i największej w stolicy woj. świętokrzyskiego - trwa postępowanie o zasiedzenie części gruntu, na którym stoi kilka budynków.

W poznańskiej spółdzielni mieszkaniowej "Osiedle Młodych" opóźnienia w realizacji wniosków o przekształcenie były dotychczas na os. Czecha i częściowo na os. Lecha, gdzie spółdzielnia nie ma tytułu prawnego do gruntu. "Od 17 lat trwa postępowanie sądowe. Na długość tej sprawy wpływają wnioski byłych właścicieli terenów o ich zwrot. Tam gdzie wyodrębniono prawa odrębnej własności mieszkań spółdzielnia nadal zarządza. Nie ma ani jednego przypadku powstania wspólnoty mieszkaniowej" - powiedział PAP prezes spółdzielni Tadeusz Stachowski

W Lokatorsko-Własnościowej Spółdzielni Mieszkaniowej "Morena", jednej z największych w Gdańsku, opóźnienia leżą wyłącznie po stronie wnioskodawców - poinformowała PAP Marzena Rębała z tej spółdzielni. Wyjaśniła, że najczęstsze przyczyny to m.in. niespłacone zadłużenie z tytułu opłat za używanie lokalu mieszkalnego oraz nieuregulowanie spraw związanych z tytułem prawnym do lokalu mieszkalnego, np. po śmierci osób lub osoby uprawnionej do składania wniosku, po rozwodzie, po nabyciu spadku).

Z tym samym problemem boryka się największa w Białymstoku Spółdzielnia Mieszkaniowa "Słoneczny Stok" - to trzy osiedla z ok. 14 tys. mieszkaniami. Zaległości mieszkańców w opłatach czynszowych wynoszą ok. 3,7 mln zł, z czego blisko 27 proc. to zadłużenia osób z mieszkań już z wyodrębnionym prawem własności - poinformował prezes spółdzielni Jerzy Cywoniuk.

Zdaniem prezesa Spółdzielni Mieszkaniowej Nowe Miasto w Rzeszowie Kazimierza Bajowskiego fakt, że ok. 75 proc. mieszkań nie została przekształcona z lokatorskich w odrębną własność wynika albo z nieuregulowanych płatności za mieszkanie, albo z tego, że mieszkańcy nie chcą takiego wyodrębnienia.

Z kolei Andrzej Jurak, zastępca prezesa Spółdzielni Mieszkaniowej Projektant w Rzeszowie, uważa, że w jego spółdzielni wnioski o odrębne prawo własności składają m.in. ci mieszkańcy, którzy zaciągnęli kredyt hipoteczny i od których bank żąda wpisu do księgi wieczystej. Taki wpis jest możliwy tylko wtedy, gdy ma się odrębne prawo własności lokalu.