Drugi biegun nieruchomości, czyli wynająć zamiast zamieszkać [reklama]

Aglomeracja ma to do siebie, że się rozrasta. W miarę jak jej granice przesuwają się o kolejne partie terenu podmiejskiego lub niedawnej prowincji, coraz więcej osób decyduje się na samodzielną nieruchomość na terenach położonych dalej od centrum. Dotyczy to głównie nabywców po 35 roku życia, którzy szukają stabilizacji życiowej oraz jasno określonych warunków bytowania. W zamian za odległość do centrum i miejsca pracy, które pokonują własnym środkiem transportu, otrzymują nowe budownictwo w dobrej cenie, zieloną okolicę wolną od miejskiego zgiełku i niższe koszty utrzymania. Młodzi, a w szczególności single, decydują się raczej na wynajem, zaś w przypadku kupna - na małe mieszkania, maksymalnie dwupokojowe. Opcja kupna nieruchomości z myślą o najmie w celach komercyjnych dotyczy przede wszystkim pierwszej grupy, lecz jej odbiorcą nierzadko jest ta druga.

Wynajem jako zysk

Większość osób decydujących się na wynajem mieszkania, zazwyczaj ma drugie lokum, w którym mieszka. Spora część właścicieli przeprowadza się do aktualnie wykańczanego domu, który wybudowała lub kupiła na obrzeżach miasta, albo zupełnie poza jego granicami, gdzieś na dookólnej prowincji. Czemu tacy właściciele częściej decydują się na wynajem niżeli na sprzedaż nieużywanej nieruchomości? Odpowiedź wydaje się dość prosta. Wynajem jest korzystniejszy. Generuje przychód, wprawdzie w mniejszych sumach niż kapitał z jednorazowej sprzedaży, lecz jest źródłem regularnego i stałego zysku, który w kilkuletniej pespektywie może być bardzo dochodowy. Średnia cena, jaką w Warszawie musimy zapłacić za wynajem mieszkania do 50 metrów kwadratowych w dobrze skomunikowanych dzielnicach to koszt ok. 1.800,00 zł + media (w zaokrągleniu ok. 2 000zł). W cenę tę wliczony jest już zazwyczaj czynsz, który wynosi średnio 400-500,00 zł. W takiej sytuacji średnia wartość realnego zysku z najmu takiego lokum wynosi ok. 1 500zł. W przypadku mieszkania własnościowego stanowi dla jego właściciela czysty zysk i co najmniej wartość miesięcznej raty kredytu hipotecznego, zaciągniętego na dom budowany za miastem lub na jego obrzeżach. Koszty, jakie właściciel musi odprowadzić każdego miesiąca z tytułu najmu do Urzędu Skarbowego to suma ok. 50zł.

Ceny w Warszawie są windowane, a rozrzut uzależniony od lokalizacji, standardu, jak również obciążeń kredytowych właściciela – spory. Jeżeli kawalerka na sprzedaż w Krakowie w Nowej Hucie zostało kupione w celach komercyjnych, lecz w oparciu o hipotekę, wtedy cena najmu zazwyczaj jest większa, bo zakłada zarówno wartość miesięcznej raty kredytu (mieszkanie musi zarobić na siebie) oraz dodatkowy zysk dla właściciela – średnio kilkaset złotych, w zależności od lokalizacji lokum, jego standardu oraz prywatnych zapatrywań właściciela. Warszawa jest zresztą świetnym przykładem na to, że kupując mieszkanie w dobrej lokalizacji i o wysokim standardzie, ale w celach komercyjnych, musimy zawsze zachować równowagę między oczekiwaniami a stanem faktycznym rynku, proponując realne stawki w granicach rozsądku. W obrębie starówki nadal można spotkać oferty mieszkaniowe na lokum 40-50-cio metrowe w dobrym standardzie i w sąsiedztwie uniwersytetu, czy starego rynku w cenie 1.500,00 euro za miesiąc. Oferty te najczęściej mają spory problem ze znalezieniem nabywcy, którym ostatecznie może okazać się działalność gospodarcza – biuro, agencja reklamowa, kancelaria adwokacka, sklep, czy kawiarnia.

Abstrahując od celów inwestycyjnych, decydując się na kupno kawalerki w Krakowie w Nowej Hucie https://gethome.pl/mieszkania/na-sprzedaz/krakow/nowa-huta/ z myślą o jego wynajmowaniu, mamy właściwie dwie opcje do wyboru. Lokum możemy wynajmować w celach typowo mieszkalnych, gdzie lokatorską grupą docelową będą młode małżeństwa, pracujący single lub studenci. Ostatni wariant, nadal chyba najbardziej popularny, odgórnie determinuje wybór kształtu samej nieruchomości. Logicznym jest, że mieszkanie wtedy musi być możliwie najbardziej rozkładowe z niezależną kuchnią i samodzielnymi, nieprzejściowymi pokojami. W przypadku singli i młodych małżeństw nie ma to już takiego znaczenia. Druga opcja to wynajem pod działalność gospodarczą, np. biurową, handlową lub usługową. Wtedy musimy mieć na względzie to, że potencjalny najemca będzie chciał negocjować cenę, a nieruchomość powinna być w stanie surowym, lecz deweloperskim. W przypadku obydwu wariantów musimy pamiętać, że decydując się na rynek wtórny, bądź niższy standard, który jest tańszy, powinniśmy jednocześnie wziąć w finansowy nawias koszty przystosowania lub standaryzowania lokum pod kątem późniejszego najmu. Wiąże się to z określonymi kosztami, pracą i czasem, lecz korzystając z programu wykańczania wnętrz podczas kupna u dewelopera lub robiąc to własnym sumptem, możemy sporo zaoszczędzić.

Wynajem nieruchomości w celach zarobkowych, podobnie jak budowa lub kupno własnego domu, jest zazwyczaj korzystną opcją. Choć jest kuszącą perspektywą, to jednak nie dla każdego może być dobrą inwestycją. Zawsze warto mierzyć siły na zamiary i jeżeli kupno mieszkania w celach komercyjnych ma wiązać się z zaciągnięciem w tym celu kolejnej hipoteki, to musimy precyzyjnie oszacować możliwe zyski i zadbać o dodatkowe zabezpieczenie materialne lub finansowe, czy modny ostatnio oszczędnościowy kredyt hipoteczny, który realnie skraca czas spłaty kredytu.

Materiał przygotowany przez portal nieruchomości Gethome.pl